ゲストハウス 東京 からの公表
尊「返済可能額」という考え方 では、実際に年収500万円の方を例に、借-入れることができる金額と実際に返せる金額を整理してみましょう。
条件設定ですが、借入期間は35年で、毎月のローン返済希望額を10万円にします(ボーナス返済なし)。
金融機関が審査をする返済負担率(年収中借入額×i-HOO) は40%で、審査金利は4%とします。
すると、借入可能額(金融機関が貸して-れる金額) は約3760万円にな-ます。
この金額をフラット3 5のような全期間固定金利で借-た場合 (金利はco・CO^と仮定)、毎月の返済額は1 5万円以上になります。
本章の1で解説した変動金利で借-ても (想定平均金利の t>oot>LO^で試算)、1 2万円を超える水準となります。
この場合は完全な予算オーバーとな-ますので、解決策としては自己資金を貯めてからにするか、やはり物件価格をもっと低いものに変更するしかありません。
このように毎月の返済額から適正な借入額、すなわち「返済可能額」を決めることが大切です。
一般的に用いられている借入可能額とは考え方がまったく逆です。
もちろんローン金額が借入可能額に比べて減少するのが一般的ですが、その分は自己資金を貯める明確な動機になりますし、豊かな住生活を過ごすうえでは間違いのない借り方になりますので、ぜひご活用-ださい。
表借りられることと返せることは違う 次ページに年収別の借入可能額を表にしました。
ご自身の年収だといくら-らいの借り入れができて、毎月の返済額はどれくらいになるのかを確認して-ださい (ボーナス返済はなしで試算)。
おそら-希望する毎月の返済額より高いはずです。
大切なのは「い-ら借りられるのか」ではな-、「毎月い-らなら返せるのか」 です。
十分に認識して-ださ また、金利についてですが、基本的には全期間固定金利で借りれば間違いはありません。
毎月の家計は非常に安定しますし、なにより現在の金利水準は非常に低いので、全期間固定金利で借りるチャンスでもあります。
年収 返済 期間 審査 借入 金利3.3%での 負担率 金利 可能額 毎月返済額 600万円 40% 4520万円 18万1607円 650万円 40% 4890万円 19万6473円 700万円 45% 5930万円 23万8259円 750万円 45% 6350万円 25万5134円 800万円. 45% 6780万円 27万2411円. 曲インフレと国策がもたらした「持ち家神話」「線上返済はしたほうがよいに決まっている」。
この常識についてお話しする前に、まず次ページの表を見て-ださい。
各国のマイホームの普及率(持ち家率) です。
ご覧のとおり、日本は持ち家率が世界でもトップクラスにあることがわか-ます。
これは実は驚博の事実なのです。
なぜかと言いますと、中古住宅の流通が未整備であ-、かつ第二次世界大戦で住宅を焼失した国が、わずか50年余-で世界のトップに登りつめたからです。
アメリカの場合は戦争で住宅を焼失していませんし、中古住宅の市場が整備されており、持ち家率の高さは当然と言えば当然です。
ドイツはやはり敗戦国ということもあり、日本以上に中古住宅市場は整ってはいますが、40%をかろうじて超えた水準にとど日本 アメリカ イギリス フランス ドイツ 出典『ポケット住宅データ2005』 (住宅金融普及協会、2005年)まっています。
日本では、今や当たり前となったマイホームですが、実は、戦前は都市の住民の7割(大阪では9割) が借家に住んでいたのです。
さかのぼって江戸時代の町民は長屋という共同住宅に住むのが基本でした。
今でも関西地方に行-と長屋が見られます。
借家が当た-前という時代が最近まであったということは意外に知られていません。
文明社会の基本構造は、地主がオーナーとなり貸家を作り、それを庶民が借-るというものでした。
もちろん地主は利益も得ていましたが、それ以上に庶民への住居の提供といった社会的責任を強-負っていたことも忘れてはなりません。
では戦後、なぜマイホームが広がったのでしょうか? 原因は戦後のモノ不足によるインフレ(*Hです。
インフレに強いのは「モノを所有すること」と「借金をすること」 です。
逆にインフレに弱いのは「預貯金」 です。
戦後の日本のインフレは、所得の上昇がともなういわゆる「良いインフレ」でした。
良いインフレは、借金を事実上「棒引き」する効果を生みます。
経済が高度成長をし、物価が上が-ましたが、所得も当然上が-ました。
そのなかで過去の借金の負担は軽減されます。
ちなみに、多額の借金を抱える公的セクター等にインフレ待望論が根強いのは、このように借金が実質的に棒引きされるからです。
そして、この良いインフレと、国策(国は住宅金融公庫を通じて安定的に資金を供給しました) が結合した結果が「マイホーム-持ち家」だったのです。
つまり、「持ち家神話」 ただし、この「持ち家神話」もデフレ社会や所得横ばい (もし-は減少)時代に突入した現代は、事実上崩壊したと言ってよいでしょう。
住宅ローンもマイホームを手に入れるための手段から金融商品と化し、きちんと借金 (ローン) として、そのリスクを自覚しなければならない時代になったということです。
ここまでは、「持ち家神話」形成の過程について堅苦しいトーンで書いてきましたが、要はみなさんにご理解いただきたいのは、持ち家政策は「国策」 であり、住宅ローンはその国策を支援する道具だったということがひとつ。
もうひとつは、戦後からバブル期までの住宅ローンは、良いインフレが前提となって返済を行っていたわけで、良いインフレではない時代(まさに現代) には当時と同様の返済の仕方は難しいということです。
では良いインフレ期にはどのような返済をしていたのでしょうか? それは日本で最もその恩恵を受けた、戦後の右肩上がりの経済成長を経験した世代を見るとわかりやすいのです。
戦後の右肩上が-の経済成長を経験した世代の平均的な住宅ローン完済期間は、20年前後と言われています。
イメージとしては子供が成人するころまでには住宅ローンが終わっている感じです。
どうでしょう? みなさんの周りにもそういう方がいらっしゃるのではないでしょうか。
以前も現在と同様に多-の方が当初は3 5年で借りていましたので、約半分の期間ですね。
けっこうな金額を繰上返済しないと、なかなかこのようには短縮できません。
現代の現役世代の多-が、やは-住宅ローンは20年以内で返すのが当たり前という幻想を持っています。
しかし、戦後の経済成長を経験した世代が非常に短期に住宅ローンの返済を終了した背景には、マクロ経済的な論理的根拠があったのです。
そう、それが「良いインフレ」なのです。
ちょっとややこしくなりますが、カラクリを簡単に説明します。
繰-返しにな-ますが、キーワードは「インフレ」 です。
インフレに強いのは、「モノを所有すること」や「借金をすること」と先ほども書きました。
そう、住宅ローンはまさに良いインフレ時には有効な金融商品なのです。
戦後のバブル期までの経済成長は、物価の上昇と所得の上昇をもたらしました。
ですからその時代に家を購入した人の多-は、借金の額(毎月返済額) は変わらないのに、所得がどんどん伸びたため、どんどん線上返済が可能となったわけです。
けっして生活費や教育費を削ったわけではな-、所得が純粋に上昇したのです。
繰上返済を行う「余裕」があったのです。
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